떨어질수 밖에 없는 부동산
대폭락이냐? 경착률이냐? 연착륙이냐?

이젠 부동산 폭락시 Business를 고민해야 할때..
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과거 10년간 세계경기 호황과 유동성 증가로 인해 돈이 잘 돌때는 가능한 얘기였지만 작년과 올해 또한번 폭등한 아파트가 세계 금융위기와 신용불안과 맞닥뜨린 현재 우리나라의 향후 부동산은 어떻게 될지 정말 궁금하지 않을 수 없습니다.

저는 짧은 소견으로 다음과 같은 이유로 아파트값이 여기서 더이상 오르기는 힘들거라는 생각을 해봅니다.

1. 세계 경기 10년 호황 마감

특히 미국, 영국, 스페인, 중국 및 동남아 경기 하락세 (베트남 물가상승률 30% 웃돌면서 부동산 하락 및 베트남투자 한국기업들 고전), 일본도 침체기(일본정부에서 공식인정) 접어들어, 세계경제 동조화현상, 프랑스에서도 부동산 매물 증가(어제자 연합뉴스 기사)

 

2. 미국 서브프라임에 따른 세계금융 경색

세계 메이저 금융사들 투자와 신용에 보수적으로 바뀜, 현금 보유를 위해 국내 투자자금 회수 중(계속되는 외국투자자들의 셀코리아) / 세계4위 투자은행 리먼브러더스 공적자금 7000억 지원(IMF 당시 국내 주요은행 공적자금 투입과 비슷한 흐름) - 그러나 의회에서 반대세력이 많이 상당시간 지연, 진통예상

 

3. 고유가, 원자재값 상승에 따른 고물가 지속

고유가는 다소 진정됐으나 과거 경기침체기에도 유류소비는 줄지 않았던 세계적 전례로 볼때 지속적으로 상승 예상

 

4. 금리 추가인상 가능성

고물가와, 해외 자금조달(달러)비용이 증가함에 따라 국내 시중금리도 상승 요인 존재(단지 내수진작을 위해 동결시킬 가능성은 있음)

 

5. 올해 국내 무역수지 9년만에 사상 최대,  경상수지 11년만에 적자로  전환

수출감소로 국내 유동성 감소, 올해 적자규모 100억달러 상회 예상 (강만수장관 선진화포럼에서 밝힘)

 

6. 순채무국으로의 전환 불가피

어제 강만수장관 공식 인정 

 

7. 환율 상승에 따른 물가상승 요인 지속

달러 강세, 엔-유로화 약세로 당분간 환율 지속적 상승이 대세, 미정부의 대책에도 불가하고 환율은 떨어지지 않고 있음 

 

8. 처분조건부대출자 및 장기대출자들 원금상환 시기 도래 내년이 최대

2005, 2006년 대출자들 급증 후 이자거치기간(3년) 올해 마감

 

9. 국민실질소득 감소로 주택 유효수요(대기수요) 감소

지난 7년간 국민소득 1.5배 상승할 때 아파트값 3배 상승 / 무주택자 중 더이상 집을 살 수 있는 구매능력자 대폭 감소

 

10. 2013년을 정점으로 수도권 인구 감소 시작(통계청 자료)

 

11. 부동산 시가총액 GDP의 6배(일본의 경우 2배)

소득대비 부동산가격 OECD국가 중 1위

 

12. 2007년 말 기준 실질주택보급률 100% 초과(서울 90%)

올해 하반기 버블세븐 지역 입주물량 최대(강남, 판교신도시, 용인 등)

선진국(미국, 일본)도 주택보급률이 100%를 넘었지만 거품 및 붕괴 경험

일본은 80년대 후반 30%정도 부동산 하락 후 다시 10년간 경제호황 구가

 

13. 미분양 아파트 공식 14만가구, 비공식 25만 가구(주택건설협회 주장)

부동산불패신념과 규제완화 기대감으로 아직까지 완연한 하락세에 접어들지 않음

 

14. 가계대출 급증

전체 가계대출 규모 660조원, 1가구당 4천만원, 비은행권 대출규모도 꾸준히 상승

 

이런한 이유로 부동산이 여기서 더 상승한다는 것은 정말 어려울 듯 합니다.
대출을 안고 보유하는 것만으로도 고금리, 실질소득감소 등으로 힘든 상황이 될 것입니다.

 

참고로, 어제 SBS 뉴스추적 - 내 자산은 안전한가 -에서는

올해 말 미국은 크리스마스 소비시즌을 전후하여 내수침체가 극에 달할 것이고

그에 따라 우리나라와 중국 등 미수출 의존도가 높은 국가들은 더욱 침체를 벗어나기 어렵다고 합니다.

 

부동산이 비싼 국가치고 폭락을 경험하지 않은 나라가 없고(폭락하고 부흥), 계속 올라 돈이 비생산적인 부동산에 몰리면 국가경제체력도 약해지는건 자명한 사실일진대...여기서 더 올라야 한다는 사람은 정말 이기적이라고 밖에는 생각할 수 없습니다.


Posted by 워렌팍 - 가치를 만드는 지식 혁신가